Zustimmungsanspruch zur Eigentumsübertragung

Das Kammergericht hat mit Urteil vom 18.10.2022 (Az: 7 U 41/21) über die Frage entschieden, ob eine Regelung in einem Bauträgervertrag, nach der der Käufer die Zustimmung des Verkäufers zum Vollzug der Auflassung vor vollständiger Fertigstellung mit dem erreichten Bautenstand verlangen kann, wenn lediglich ein geringer Kaufpreis zur Zahlung offensteht und der Verkäufer mit der Beseitigung von Mängeln in Verzug geraten ist. Die Regelung des Bauträgervertrages ist dahingehend auszulegen, dass jedenfalls ein offenstehender Betrag in Höhe von 8,5 % des Gesamtkaufpreises noch als „geringer Kaufpreis“ im Sinne der Vorschrift anzusehen ist.

Der Erwerber einer Eigentumswohnung nahm auf Anweisung der Notarin den Bauträger auf Umschreibung des Eigentums in Anspruch. Er hat sechs Jahre nach Abschluss des Bauträgervertrags die Fertigstellungsrate und den Sicherheitseinbehalt nach § 650m Abs. 2 BGB noch nicht gezahlt. Grund hierfür war das unstreitige Bestehen eines wesentlichen Mangels wegen unzureichender Funktion des Blockheizkraftwerks, welcher einen Mangel am Gemeinschaftseigentum darstellt.

Das Kammergericht hat in diesem Fall entschieden, dass die Regelung des Bauträgervertrags dahingehend auszulegen ist, dass ein Anspruch auf Eigentumsumschreibung auch dann besteht, wenn das Gemeinschaftseigentum mangels Fertigstellung noch nicht abnahmereif ist. Denn gemäß § 633 Abs. 1 BGB hat der Unternehmer dem Besteller das Werk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Im vorliegenden Fall stehe „lediglich ein geringer Kaufpreis“ zur Zahlung offen, dieser umfasse hier 8,5 % des Gesamtkaufpreises. Der Bauträger habe weder einen Anspruch auf die Fertigstellungsrate noch auf die Auszahlung des Sicherheitseinbehalts durch den Erwerber. Falls der Bauträger nach mehreren Jahren nach dem Fertigstellungstermin noch immer kein mangelfreies Werk liefert, greift zu Gunsten des Erwerbers die Regelung des § 320 Abs. 2 BGB ein. Denn der Vorenthalt des Eigentumsverschaffungsanspruchs des Erwerbers verstoße daher gegen Treu und Glauben, wenn die geschuldete Vergütung allein aufgrund der Unwilligkeit oder Unfähigkeit des Bauträgers nicht fällig wird (vgl. § 320 Abs. 2 BGB).

Hinweis:
Der Bauträger hat dem Erwerber die Zustimmung zur Eigentumsübertragung zu gewähren. Bei Vorliegen eines wesentlichen Mangels hat der Erwerber den Sicherheitseinbehalt nach § 650m Abs. 2 BGB dem Bauträger nicht einzuzahlen bzw. freizugeben.