Wiederkaufsrecht der Gemeinde für ungenutzte Bauplätze

Ein Beitrag von Dipl. iur. Marie Heinz

Der BGH hat mit einem aktuellen Urteil vom 16.12.2022 (Az.: V ZR 144/21) entschieden, dass sich die Gemeinde beim Verkauf eines Grundstücks ein Wiederkaufsrecht sichern dürfe, welches bis zu 30 Jahre lang ausgeübt werden kann.

Sachverhalt
Der Beklagte kaufte von der klagenden bayerischen Gemeinde 1994 ein Grundstück zum marktgerechten Preis von 59.472 DM. Der Käufer verpflichtete sich dabei, innerhalb von acht Jahren ein bezugsfertiges Wohngebäude zu errichten. Die Klägerin vereinbarte mit dem Beklagten ein Wiederkaufsrecht der Gemeinde für den Falle, dass der Beklagte das Wohngebäude nicht fristgemäß errichtet oder das Vertragsgrundstück ohne Zustimmung der Klägerin in unbebautem Zustand weiterveräußert, gegen Zahlung des ursprünglichen Kaufpreises, sonstiger bezahlter Beträge und nachweisbarer Kosten für die zwischenzeitlich erfolgten Erschließungsmaßnahmen. Das Grundstück des Beklagten wurde allerdings nie bebaut. Daraufhin machte die klägerische Gemeinde von ihrem Rückübertragungsrecht Gebrauch.

Entscheidungsgründe
Der BGH musste über die Frage entscheiden, ob die Gemeinde nach einer so langen Zeit von ihrem Rückübertragungsrecht Gebrauch machen kann. Gemäß § 462 BGB kann ein Wiederkaufsrecht bei Grundstücken 30 Jahre lang ausgeübt werden, wenn im Vertrag keine kürzere Frist festgelegt ist.

Die in einem städtebaulichen Vertrag vereinbarten Leistungen müssen dabei gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB den gesamten Umständen nach angemessen sein. Laut dem BGH führte der vereinbarte Wiederkaufspreis nicht zur Unangemessenheit der vereinbarten Regelung. Ebenso ist die Vereinbarung auch nicht deshalb unangemessen, weil im vorliegenden Fall keine Regelung über die Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts getroffen wurde und somit die gesetzliche Frist von 30 Jahren gilt. Dabei stellt sich die Länge der gesetzlichen Frist auch nicht einseitig als Vorteil für die Gemeinde und als Nachteil für den Käufer dar.

Abzugrenzen ist der vorliegende Fall von dem Wiederkaufsrecht der Gemeinde beim sogenannten „Einheimischenmodell“. Durch dieses soll in Gemeinden, die eine starke Nachfrage nach Grundstücken durch auswärtige Interessenten verzeichnen, den Einheimischen der Erwerb durch unter dem Wert verkaufte Grundstücke ermöglicht werden.

Auch verstößt die vereinbarte Regelung über das Wiederkaufsrecht der Gemeinde nicht gegen das Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, weil die besagte Regelung keine Ausnahmen für Härtefälle vorsieht. Vielmehr ist die Gemeinde auch bei der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gebunden.

Der BGH stellt zudem fest, dass es sich bei der Bebauungsfrist nicht um eine Mindestfrist handelte. Daher war der Beklagte nicht für einen Zeitraum von acht Jahren „gebunden“. Vielmehr hätte er das Grundstück nach dessen Kauf unmittelbar bebauen und damit das Wiederkaufsrecht der Gemeinde zum Erlöschen bringen können.