Wer ist Vertragspartner eines Strom- und Gaslieferungsvertrages bei Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung durch separate Mietverträge?

Ein Beitrag von RAin Christiane Pohl (FAin für Bau- und Architektenrecht)

Der BGH hat entschieden, dass sich das Leistungsangebot eines Strom- und Gasversorgungsunternehmens bei Fehlen eines schriftlichen Energieversorgungsvertrags an den Vermieter einer Wohnung richtet, wenn der Vermieter die einzelnen Zimmer der Wohnung durch separate Mietverträge vermietet hat, die Wohnung jedoch nur über einen Zähler für Strom und Gas verfügt.

Ein klagendes Energieversorgungsunternehmen nahm die beklagte Vermieterin auf Zahlung von Entgelt für die Belieferung mit Strom und Gas im Rahmen der Grundversorgung in Anspruch. Die Vermieterin hatte die Zimmer der Wohnungen einzeln mit gesonderten Mietverträgen über unterschiedliche Laufzeiten vermietet. Sämtlichen Mietern wurde das Recht zur Nutzung der jeweiligen Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad eingeräumt. Lediglich die jeweilige Wohnung, nicht die einzelnen Zimmer, verfügte über einen Zähler für Strom und Gas und wurde von der Klägerin mit Strom und Gas beliefert.

Das Amtsgericht Kiel hat mit Urteil vom 12.01.2021, Az. 110 C 190/19 die auf Zahlung der Versorgungsentgelte für einen Zeitraum von fünf Jahre gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin änderte des Landgericht Kiel das erstinstanzliche Urteil ab und gab der Klage mit Urteil vom 28.11.2023, Az. 1 S 23/21 statt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 15.04.2025, Az. VIII ZR 300/23 die Revision der Beklagten zurückgewiesen und hierbei auf seine bereits im Beschluss vom 11.02.2025 dargelegten Gründe verwiesen.

Der BGH hat einen Zahlungsanspruch des Energieversorgungsunternehmens gegen die Vermieterin bestätigt. Nach Ansicht des BGH ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei durch Auslegung zu dem Ergebnis gekommen, dass unter den hier gegebenen Umständen die Eigentümerin die Adressatin der in der Zurverfügungstellung von Strom und Gas liegenden Realofferten war. Entgegen der Ansicht der Revision sei deren Angebot nicht an die einzelnen Mieter der Zimmer gerichtet und auch nicht etwa an sämtliche in der jeweiligen Wohnung lebende Mieter gerichtet gewesen. Dass sich die Realofferten der Klägerin aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven, verständigen Dritten an die Eigentümerin der Wohnungen richteten, ergibt sich nach Ansicht des BGH jedenfalls aus dem Umstand, dass nicht die einzelnen vermieteten Zimmer, sondern lediglich die jeweilige Wohnung insgesamt über (nur) einen Zähler verfügten und deshalb eine Erfassung der Verbräuche der einzelnen Mieter nicht möglich war. Zudem hätten die einzelnen Mieter in der vorliegenden Fallgestaltung typischerweise regelmäßig auch kein Interesse daran, auch für die Verbräuche der anderen Mieter einzustehen.

Schließlich begegnet nach Ansicht des BGH auch die Annahme des Berufungsgerichts, in der Entgegennahme von Strom und Gas durch die Mieter liege eine (konkludente) Annahme des Angebots der Klägerin, die der Eigentümerin und Vermieterin nach § 164 Absatz 1 Satz 1 BGB zuzurechnen sei, keinen revisionsrechtlichen Bedenken. Der BGH bestätigte damit, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen für das Vorliegen einer von der Vermieterin erteilten Duldungsvollmacht bejaht hat. Nach Ansicht des BGH hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei darauf abgestellt, dass die Eigentümerin, indem sie die Mietverträge mit den einzelnen Mietern abschloss, wusste und duldete, dass diese Strom und Gas entnehmen würden, weil dies für die Nutzung der Räume zwingend erforderlich war.

Das Urteil des Landgerichts Kiel vom 28.11.2023 ist damit rechtskräftig.