Voreintragung der GbR als Grundstückseigentümer

Ein Beitrag von RA Stefan Runstuk

Ändert eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) unter Wahrung ihrer Identität ihre Rechtsform in eine Kommanditgesellschaft (z.B. eine GmbH & Co. KG), so setzt deren Eintragung im Grundbuch als Eigentümer nicht die Voreintragung der GbR im Gesellschaftsregister voraus (OLG München, Beschluss v. 22.05.2024 – 34 Wx 71/24 e).

Seit dem 01.01.2024 kann sich eine GbR in das Gesellschaftsregister eintragen lassen. Das kann u.a. sinnvoll sein, wenn die GbR Grundbesitz hat. Denn dann setzt u.a. die Übertragung des Grundbesitzes sowie sonstige Verfügungen über den Grundbesitz, z.B. die Eintragung von Grundschulden o.ä., voraus, dass die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Also: Keine Übertragung oder Belastung von Grundbesitz einer GbR ohne Eintragung in das Gesellschaftsregister.

Daraus ergibt sich natürlich die Frage, ob eine solche Eintragung einer GbR, die Grundbesitz hat, auch dann nötig ist, wenn eine noch nicht eingetragene GbR ihre Rechtsform in eine Kommanditgesellschaft (z.B. eine GmbH & Co. KG) ändert.

Ein solcher Schritt ist gerade bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die Immobilienbesitz haben, durchaus häufig. Das kann unterschiedliche Gründe haben, z.B. steuerliche Gründe, Haftungsgründe u.a..

Das OLG München hat in dem oben genannten Beschluss entschieden, dass eine Voreintragung der GbR im Grundbuch bei einem Wechsel der Rechtsform in eine Kommanditgesellschaft nicht nötig ist. Das Grundbuch ist in diesem Fall nur richtigzustellen. Die Richtigstellung erfolgt nach Auffassung des OLG München nach § 26 FamFG von Amts wegen im sog. Freibeweisverfahren. Es sind daher nach dieser Auffassung keine Nachweise in öffentlich beglaubigter, z.B. notariell beglaubigter Form nötig.

Erfolgt die Änderung der Rechtsform durch den Beitritt einer bestehenden GmbH und den Wechsel der Gesellschafter in die Position von Kommanditisten, kann diese Änderung privatschriftlich, also ohne Notar, erfolgen. Es braucht in diesem Fall lediglich eine Anmeldung der Gesellschaft zum Handelsregister in notariell beglaubigter Form. Die Änderung im Grundbuch kann – zumindest nach Auffassung des OLG München – im Freibeweisverfahren erfolgen. Es genügt insoweit die Mitteilung an das Grundbuchamt, dass die GbR ihre Rechtsform gewechselt hat, sowie die Übermittlung eines Auszugs aus dem Handelsregister.

Letztlich wird allerdings die weitere Entwicklung abzuwarten sein.