Verjährungsfrist bei Schadensersatzansprüchen des Vermieters

Ein Beitrag von RAin Nicola Kastner-Hippel

Im Rahmen eines Mietverhältnisses kommt es häufig zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache. Der BGH hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem das schadensauslösende Ereignis bereits mehr als 30 Jahre zurück lag.

Die Mieter einer im vierten OG gelegenen Wohnung in Berlin hatten das Bad im Jahr 1984 saniert. Im Zuge dessen wurden Bodenfliesen und ein Bodenabschluss eingebaut, aber ohne die notwendigen Dichtungen. 32 Jahre später – ein Mieter war bereits verstorben – kam es im darunter liegenden Badezimmer der Wohnung im dritten OG zu einem starken Wassereindrang.

Die Vermieter nahmen die noch lebende Mieterin und zwei Miterben nach dem Wasserschaden auf Schadensersatz in Höhe von rund 38.000 € in Anspruch.

Diese erhoben die Einrede der Verjährung mit der Begründung, dass die schadensursächliche Pflichtverletzung bereits aus dem Jahr 1984 stamme und sich über 30 Jahre vor Klageerhebung ereignet habe. Sowohl das AG Berlin-Charlottenburg als auch das LG Berlin haben die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass die Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren (§ 199 III 1 Nr. 2 BGB) überschritten sei. Der BGH sah dies anders. § 548 BGB stelle für mietrechtliche Ansprüche eine abschließende Sonderregelung dar. Die dort festgelegte Verjährungsfrist von sechs Monaten beginne – unabhängig von der Entstehung des Anspruchs – erst in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte. Die Regelverjährung des § 199 BGB sei hier nicht anzuwenden (Urt. vom 31.08.2022 – VIII ZR 132/20). Nach Zurückverweisung durch den BGH muss das LG Berlin jetzt klären, ob und ggf. wann die Vermieter die Wohnung i.S. des § 548 BGB zurückerhalten haben.