Schadensersatzanspruch wegen Angaben im Verkaufsexposé trotz Gewährleistungsausschluss

Ein Beitrag von RAin Christiane Pohl (FAin für Bau- und Architektenrecht)

Das OLG Zweibrücken hat mit Beschluss vom 28.05.2024, Az. 4 U 105/23 entschieden, dass der Käufer einer Werkstatthalle bei der Angabe im Verkaufsexposé „allgemein gepflegter Zustand der Immobilie“ nicht gehalten ist, ein mit Faserzementplatten belegtes Dach vor dem Kauf auf Wasserdichtheit zu untersuchen. Damit hat das OLG Zweibrücken ein Urteil des Landgerichts Zweibrücken vom 09.10.2023, Az. 1 O 123/23, das dem Käufer Schadensersatz zugesprochen hatte, bestätigt.

Der Käufer, ein Immobilienmakler, erwarb von dem Verkäufer mit Kaufvertrag vom 09.07.2019 ein bebautes Grundstück. Bei der Immobilie handelt es sich unter anderem um eine Werkstatthalle mit einer Parkfläche im obersten Geschoss. In dem Kaufvertrag war die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärte, dass ihm nicht erkennbare Mängel nicht bekannt seien. In dem Makler-Exposé hieß es unter anderem: „Die 1960 erbaute Immobilie wurde 1980 komplett und im Jahre 2000 die Fensterfront saniert, was der Immobilie einen allgemein gepflegten Zustand verleiht“.

Der Kläger hatte das Dach der Immobilie nicht besichtigt, er stellte jedoch bei der Besichtigung fest, dass in der Werkstattfläche im Erdgeschoss Feuchteschäden vorhanden waren, die fachgerecht beseitigt werden müssen. Er erzielte deswegen einen Preisnachlass.

Im Dezember 2019 wurde der Käufer von Mietern der Parkfläche darauf hingewiesen, dass die Dachfläche der Immobilie undicht ist. Dem Verkäufer waren die Undichtigkeiten in der Dachfläche sowie einer Regenrinne seit mindestens zwölf Monaten vor Abschluss des Kaufvertrags bekannt und von den Mietern mehrfach mitgeteilt worden.

Ausweislich der Pressemitteilung des OLG Zweibrücken vom 07.06.2024 hat der 4. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken in seinem Beschluss ausgeführt, dass auch in Anbetracht des Alters des Gebäudes und des bezahlten Kaufpreises (nebst Preisnachlass) die von einem Sachverständigen festgestellten sehr rissigen und entsprechend wasserdurchlässigen Faserzement-Wellplatten auf dem Dach nicht mehr als hinzunehmender Verschleiß zu werten seien. Nachdem das Makler-Exposé von einem „allgemein gepflegten Zustand“ der Immobilie spreche, sei diese Zustandsbeschreibung zur für den Kläger erwartbaren Beschaffenheit geworden. Ein nicht regenfestes Dach sei mit einem „gepflegten Zustand“ nicht in Einklang zu bringen. Ein allgemein gehaltener Hinweis auf notwendige Erneuerungsmaßnahmen führe nicht zum Ausschluss eines Mangels. Dass Erneuerungsmaßnahmen bei einem älteren Gebäude möglich sind, sei ein Allgemeinplatz und sage nichts über die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie. Auch wenn der Käufer Makler sei, könne es im Rahmen einer Gebäudebesichtigung von ihm nicht verlangt werden, dass dieser auf ein Dach wie das hier vorhandene steige, zumal nicht über eine steil anzulegende Leiter. Auch bei einem Gewährleistungsausschluss in einem Immobilienkaufvertrag kann es somit Ansprüche geben.