Provisionsrecht Verbraucher: Vermittlung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, Ein- oder Zweifamilienhaus?

von Lieb Rechtsanwälte

Ein Beitrag von RA Dr. Klaus Lieb

Die Einordnung eines solchen Objekts ist im Hinblick auf die ab dem 23.12.2020 geltende gesetzliche Regelung von erheblicher Relevanz. Durch die §§ 656a – 656d BGB hat der Gesetzgeber nunmehr eine gesetzliche Grundlage geschaffen, wer die Maklercourtage zu tragen hat. Die neuen Regelungen finden Anwendung auf Immobilienkaufverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, bei denen der Erwerber Verbraucher ist.

In einem dem OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2024 -24 U-32/24- vorgelegten Fall hatte der klagende Immobilienmakler das Objekt in seinem Exposé in der Überschrift als freistehendes imposantes Zweifamilienhaus bezeichnet. Bei der Rubrik Haustyp wählte er den Begriff Einfamilienhaus. In der Objektbeschreibung war von einem freistehenden Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung die Rede.

Das OLG Köln ging bei dem zu vermittelnden Objekt als Einfamilienhaus i. S. d. § 656c Abs. 1 BGB aus. Die umstrittene Frage, ob bei der Einstufung der Immobilie auf den bisherigen Nutzungszweck oder auf den konkreten Erwerbszweck ( im Lichte Verbraucherschutz wohl eher letzterer) abzustellen sei, ließ das OLG offen. Der Qualifikation als Einfamilienhaus stehe nicht entgegen, wenn dieses neben der Hauptwohnung noch eine weitere untergeordnete Wohnung in Form einer Einliegerwohnung aufweise. Da der Makler mit der Verkäuferseite für seine Maklertätigkeit Unentgeltlichkeit vereinbarte, liege ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz vor, so dass der Maklervertrag nichtig war und kein Provisionsanspruch bestand.

 

Hinweis:

Ab dem 23.12.2020 darf der Makler seine Provision beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher nur noch von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen, also jeweils zur Hälfte fordern. Das gilt auch dann, wenn der Makler mit einer Partei vereinbart, für diese unentgeltlich tätig zu werden.

Im Besonderen gilt folgendes:

  • Der Vertrag bedarf der Textform.
  • In den Fällen, in denen der Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig wird, ist dieser nur dazu berechtigt von beiden Parteien zu gleichen Teilen die Maklercourtage zu verlangen
  • Vereinbart der Makler mit einer Partei, dass er unentgeltlich tätig wird, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung verlangen. Ebenso wirkt ein etwaiger Verzicht auf die Provision auch zu Gunsten der anderen Partei.
  • Eine Vereinbarung, die die Weiterreichung von Maklerkosten auf eine Partei vorsieht, ist nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 % der Gesamtmaklerkosten betragen.
  • Eine Partei ist zudem erst ab dem Zeitpunkt zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet, wenn ihr gegenüber nachgewiesen wurde, dass auch die andere Partei die Maklercourtage gezahlt hat.

Die „§§ 665a- 665d BGB“ finden keine Anwendung, wenn der Käufer allein einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragt hat.  Sie kommen auch nicht zur Geltung, wenn der Käufer gewerblich handelt.

Quelle: IBRRS 2024, 3217

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