Ohne Fristsetzung keine wirksame Kündigung wegen verspäteter Reinigung einer Ferienwohnung

von Lieb Rechtsanwälte

Ein Beitrag von RAin Christiane Pohl (FAin für Bau- und Architektenrecht)

Das Landgericht Flensburg hat mit Urteil vom 13.09.2024, Az. 1 S 26/24 die Klage eines Mieters auf Rückzahlung von vorausgezahlter Miete wegen verspäteter Reinigung einer Ferienwohnung im Berufungsverfahren abgewiesen.

Der Sachverhalt stellt sich laut Pressemitteilung des Landgerichts Flensburg vom 17.01.2025 wie folgt dar:

Der Kläger mietete für einen Silvesterurlaub vom 31.12. bis zum 04.01. eine Ferienwohnung auf Sylt. Gemäß dem Mietvertrag sollte die Ferienwohnung um 16:00 Uhr am Anreisetag bezugsfertig sein. Der Kläger zahlte die Miete bereits vor der Anreise. Als der Kläger am Silvestertag die Schlüssel für die Ferienwohnung abholte, stellte dieser gegen 13 Uhr fest, dass die Ferienwohnung noch nicht gereinigt war, worüber sich der Kläger bei der Vermieterin beschwerte. Diese versprach, dass eine Reinigung der Ferienwohnung veranlasst werde. Der Kläger reklamierte erneut gegen 15:50 Uhr, woraufhin die Vermieterin um 16 Uhr mitteilte, dass die Reinigungskraft in 30 Minuten eintreffen werde. Der Kläger teilte daraufhin mit, dass er um 19 Uhr eine Silvesterveranstaltung besuchen wolle und die Reinigung zu spät sei, daher würde er alles stornieren und sich eine andere Unterkunft suchen.

Der Mieter verklagte die Vermieterin anschließend vor dem Amtsgericht Niebüll auf Rückzahlung der Miete für die Ferienwohnung sowie Zahlung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten und verlangte jeweils auch Zinsen. Das Amtsgericht Niebüll sah in der Erklärung über die Stornierung eine wirksame Kündigung des Mietvertrages und verurteilte die beklagte Vermieterin mit Urteil vom 08.04.2024, Az. 8 C 109/23 zur Rückzahlung des Geldes samt eingeklagter außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten und Zinsen.

Das Landgericht Flensburg hat in seinem Urteil vom 13.09.2024 wie folgt entschieden:

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht Flensburg das Urteil des Amtsgerichts Niebüll abgeändert und die Klage abgewiesen. Zudem hat der Kläger die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Landgericht Flensburg lehnte einen Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ab. Nach Ansicht des Landgerichts ist das Mietverhältnis mangels erfolglosen Ablaufs einer zur Abhilfe bestimmten Frist nicht durch die klägerseits erklärte Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB beendet worden. Das Gericht verweist in seinen Entscheidungsgründen auf die Vorschrift des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB, die wie folgt lautet:

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig“.

Den wichtigen Grund sah das Berufungsgericht vorliegend in dem Umstand, dass sich die Ferienwohnung am 31.12.2022 um 16:00 Uhr in einem nicht gereinigten Zustand befand. Eine wirksame Fristsetzung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB sei nicht durch die Nachrichten des Klägers um 13:15 Uhr und 15:50 Uhr erfolgt. Zu diesem Zeitpunkt schuldete die Beklagte, so das Berufungsgericht, keine Überlassung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand. Das Mietverhältnis hätte am 31.12.2022 um 16:00 Uhr begonnen.

Eine Fristsetzung war nach Ansicht des Landgerichts Flensburg auch nicht gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB entbehrlich. Dies sei der Fall, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Diese Voraussetzungen hätten nicht vorgelegen. Es wäre bei Berücksichtigung sämtlicher Umstände dem Kläger im Zeitpunkt der Kündigungserklärung zuzumuten gewesen, abzuwarten, ob die angekündigte Reinigungskraft, wie angekündigt, um 16:30 Uhr erscheinen werde. Im Falle des Erscheinens wäre dem Kläger zudem ein Zuwarten der Reinigung zuzumuten gewesen und die Ferienwohnung wäre auch so rechtzeitig bezugsfertig gewesen, dass der Kläger sich vor der Abendveranstaltung im benachbarten Restaurant hätte fertig machen können.

Zudem wies das Berufungsgericht darauf hin, dass das Kündigungsrecht des Mieters frühestens mit Ablauf der Frist zur Abhilfe entsteht und eine Kündigungserklärung nach 16:30 Uhr nicht vorliegt.

Mangels Anspruchs in der Hauptsache besteht laut dem Landgericht Flensburg auch kein Anspruch auf die begehrten Nebenforderungen.

Das Urteil des Landgerichts Flensburg ist rechtskräftig.

Zurück