Haftung der Vermieterin für Sturz der Mieterin bei Eisglätte auf Gemeinschaftseigentumsfläche

Ein Beitrag von RAin Christiane Pohl (FAin für Bau- und Architektenrecht)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 06.08.2025, Az. VIII ZR 250/23 entschieden, dass eine Vermieterin, die zugleich Wohnungseigentümerin ist, grundsätzlich für Schäden haftet, die eine Mieterin durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.

Die Klägerin ist Mieterin einer Eigentumswohnung der Beklagten in einem Mehrfamilienhaus. Im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt eine GmbH für Gehwege auf dem Grundstück den Winterdienst wahr.

Die Klägerin stürzte im Januar 2017 beim Verlassen des Hauses gegen 7:30 Uhr auf dem zum Haus führenden Weg, der sich auf dem im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet. Der Weg war nicht von Eis befreit, obwohl zuvor Glatteis im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigt worden war. Die Klägerin zog sich dabei erhebliche Verletzungen zu, aufgrund derer sie sich langwierigen Folgebehandlungen unterziehen musste.

Das Amtsgericht Wetzlar hat mit Urteil vom 16.02.2023, Az. 35 C 158/21 der unter anderem auf Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes gerichteten Klage in Höhe von 12.000 € nebst Zinsen und Rechtsanwaltskosten stattgegeben und die weitergehende Klage abgewiesen.

Auf die Berufung der Beklagten hin hat das Landgericht Limburg a.d. Lahn mit Urteil vom 06.10.2023, Az. 3 S 32/23, die Klage insgesamt abgewiesen. Das Berufungsgericht vertrat die Ansicht, dass die Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen professionellen Hausmeisterdienst dazu führe, dass eine Haftung der beklagten Vermieterin nur noch im Betracht komme, wenn Überwachungs- und Kontrollpflichten hinsichtlich des auszuführenden Unternehmens verletzt worden seien, wofür im Streitfall nichts ersichtlich sei.

Die Revision der Klägerin beim BGH hatte Erfolg. Ein Anspruch auf Zahlung von Schmerzensgeld kommt laut dem Urteil des BGH vom 06.08.2025 wegen einer Verletzung von Nebenpflichten aus dem Mietvertrag in Gestalt der Räum- und Streupflichten in Betracht (§§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 241 Abs. 2, 253 Abs. 1, 2, 278 Satz 1 Alt. 2 BGB). Der Vermieter sei aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang der Mietsache zu gewähren. Zu der dem Vermieter obliegenden Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gehört es nach Ansicht des BGH grundsätzlich, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Laut dem Urteil des BGH gelten diese Grundsätze auch dann, wenn der Vermieter, wie hier die Beklagte, nicht (Allein-) Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Nach den bislang getroffenen Feststellungen hätten die Parteien im Streitfall auch keine von dieser grundsätzlichen Verteilung der Vertragspflichten abweichende Vereinbarung getroffen.

Wie der BGH in dem Urteil entschieden hat, konnte sich die Beklagte zur Erfüllung der sie demnach hinsichtlich der Beseitigung von Schnee und Eis treffenden vertraglichen Nebenpflichten der GmbH, die im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst ausführte, als Erfüllungsgehilfin bedienen, für deren Verschulden sie nach § 278 Satz 1 Alt. 2 BGB wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat.

Der BGH hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen treffen kann.