Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung

Ein Beitrag von RAin Natalie Freiin von Beust

Mit Urteil vom 23.11.2022, Az. VIII ZR 59/21, stärkte der BGH die Rechte des Vermieters: Will der Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen, muss die Mieterhöhungserklärung i.S.d. § 559b BGB für den Mieter nachvollziehbar sein, eine Einzelaufstellung aller Kosten ist dafür allerdings nicht erforderlich.

In dem konkreten Fall hatte eine Vermieterin die Erhöhung der Miete mit dem Einbau einer neuen Zentralheizungsanlage und einer Wärmedämmung begründet. Dafür überreichte sie ihrer Mieterin eine tabellarische Aufstellung der Maßnahmen und deren Gesamt- und Instandsetzungskosten. Da die Mieterin diese Erklärung aus formellen Gründen für unwirksam hielt, bezahlte sie den eingeforderten Erhöhungsbeitrag nicht und klagte auf Feststellung, dass der Vermieterin kein Recht auf Mieterhöhung zustehe. In den Vorinstanzen des BGH bekam die klagende Mieterin Recht – die Klage hatte sowohl vor dem Amts- als auch vor dem Landgericht Erfolg.

Vor dem BGH hatte wiederum die Revision der Vermieterin Erfolg. Eine Mieterhöhungserklärung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert wurden. Zweck der Angaben in einer Mieterhöhungserklärung sei es, dass der Mieter Grund und Umfang der Erhöhung als plausibel nachvollziehen kann. Durch die Angabe der Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahmen wird dieser Zweck hinreichend erfüllt. Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung lediglich darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser führen. Nachdem eine Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 2 BGB automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch abwenden, dass dieser die Berechtigung der geforderten Erhöhung nach den Einzelfallumständen und möglicherweise unter Zuziehung von sachkundigen Personen überprüfen kann. Dabei sind aber keine erhöhten Anforderungen an die Erklärung des Vermieters zu stellen - eine Mieterhöhungserklärung entspricht daher den formellen Anforderungen, wenn der Vermieter in der Erklärung die Gesamtkosten der Maßnahmen und die in Abzug gesetzten Kosten für dadurch eingesparte Instandsetzungsmaßnahmen angibt. Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen einer Mieterhöhungserklärung kommt es daher im Wesentlichen darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens i.S.d. §§ 558 ff. BGB oder einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn verbunden ist. Dafür bedarf es keiner Auflistung aller Kosten im Einzelnen.