Das auf Grund vertraglicher Vereinbarung verpfändete Sparguthaben im Insolvenzverfahren eines gewerblichen Mieters

Ein Beitrag von RAin Nicola Kastner-Hippel

Der Mietkaution – in welcher Form auch immer – kommt für den Fall, dass ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet wird, besondere Bedeutung zu. Der BGH (Urt. vom 27.01.2022 – IX ZR 44/21) hat jetzt in einem Fall entschieden, in dem ein Sparkonto zu Gunsten des Vermieters wirksam vertraglich verpfändet worden war.

Im entschiedenen Fall hatte die (insolvente) Mieterin der Vermieterin „als Sicherheit für alle gegenwärtigen und künftigen Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem bestehenden Mietverhältnis“ das auf einem Sparkonto vorhandene Guthaben verpfändet „mit der Maßgabe, dass der Vermieter ohne besonderen Nachweis der Fälligkeit der gesicherten Ansprüche berechtigt ist, unter der Vorlage der über die Spareinlage ausgestellten Urkunde jederzeit Auszahlung des verpfändeten Guthabens von der Bank zu verlangen.“ Das Sparbuch wurde der Vermieterin von der Mieterin übergeben; zusätzlich zeigte letztere bei der Bank die Verpfändung an.

Nach Verfahrenseröffnung kündigte der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis gem. § 109 I 1 InsO (Kündigung nach Eröffnung des Verfahrens ohne Rücksicht auf die Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung). Die Vermieterin ließ sich das Sparguthaben auszahlen, da ihr auf Grund der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses ein Schaden entstanden war.

Der klagende Insolvenzverwalter vertrat die Auffassung, dass der Vermieterin der Betrag nicht zustehe, da gem. § 109 I 3 InsO Ansprüche wegen einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses nur zur Tabelle angemeldet werden könnten.

Der BGH gab jedoch der beklagten Vermieterin Recht; nach der konkreten Vereinbarung im Mietvertrag sollte die Kaution die Einhaltung der Verbindlichkeiten absichern, die der Schuldnerin aus dem Mietvertrag oblagen. Dies umfasse die noch nicht fälligen Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Darunter falle auch der Schadensersatzanspruch gem. § 109 I 3 InsO. Auf Grund des vertraglich vereinbarten Pfandrechts sei die Vermieterin zur abgesonderten Befriedigung berechtigt.

Ferner hat der BGH in einem zweiten Leitsatz der Entscheidung darauf hingewiesen, dass die Vorschrift des § 50 II InsO (keine Erstreckung des gesetzlichen Vermieterpfandrechts auf Mietforderungen aus einem Zeitraum, der mehr als 12 Monate vor Verfahrenseröffnung liegt und keine Erststreckung auf die Entschädigung, die wegen einer Kündigung des Insolvenzverwalters zu zahlen ist) auf vertragliche Pfandrechte auch nicht entsprechend anwendbar ist.