Beginn der Verjährung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung beim Grundstückskauf

Ein Beitrag von RAin Nicola Kastner-Hippel

Der BGH hatte über den Beginn der Verjährungsfrist im Hinblick auf den Anspruch eines Grundstückskäufers auf Eigentumsverschaffung zu entscheiden. Der Anspruch war nach den vertraglichen Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag nicht sofort fällig (BGH, Urt. vom 15.3.2024 – V ZR 224/22). weiterlesen

Gegenstand dieses gerichtlichen Verfahrens war die Geltendmachung eines Anspruchs des Verkäufers auf Löschung einer im Jahr 2004 im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung. Die Käuferin der Immobilie und Beklagte des Verfahrens auf Löschung der Vormerkung verzichtete im Kaufvertrag auf ihr Recht, selbst den Antrag auf Eigentumsumschreibung zu stellen. Hintergrund der vertraglichen Gestaltung war, dass der Verkäufer ein Ersatzgrundstück erwerben wollte. Zunächst war die Käuferin vertraglich verpflichtet, einen Teilbetrag von 80.000 € sofort auf das Anderkonto des Notars zu zahlen, um die Lastenfreistellung zu erreichen.

Im Hinblick auf den restlichen Kaufpreis wurde vertraglich folgendes vereinbart:

„Der verbleibende Kaufpreisrest ist innerhalb von zehn Tagen zu bezahlen, nachdem der Verkäufer den Käufer zur Zahlung schriftlich aufgefordert hat. Die Aufforderung ist erst möglich nach Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen vom vorgenannten Anderkonto. Bei Aufforderung hat der Verkäufer dem Käufer die ganze oder teilweise Verwendung des Betrages zur Finanzierung des vom Verkäufer zu erwerbenden Ersatzobjekts glaubhaft zu machen. Der Kaufpreisrest ist jedenfalls mit dem Ableben des Verkäufers fällig. Der Verkäufer tritt bereits heute den Anspruch auf Zahlung des Kaufpreisrestbetrages an seine Tochter ab“.

Die Käuferin zahlte die vereinbarten 80.000.-€ und wurde zur Zahlung des Restkaufpreises nicht aufgefordert. Nach Klageerhebung durch den Verkäufer hinterlegte die Käuferin den restlichen Kaufanspruch zugunsten der Tochter des Verkäufers.

Die Klage war in den ersten beiden Instanzen erfolgreich, da sowohl Landgericht als auch OLG die Auffassung vertraten, dass der durch die Vormerkung gesicherte Übereignungsanspruch der Käuferin über 17 Jahre nach Vertragsschluss und Eintragung der Vormerkung verjährt sei. Der BGH hat das Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das OLG München zurückverwiesen.

Der BGH führt aus, dass für Ansprüche aus einem gegenseitigen Vertrag die Verjährung nicht immer bereits mit Vertragsschluss beginne, ohne dass es auf die Fälligkeit ankäme. Grundsätzlich sei zwar auch bei einem Grundstückskaufvertrag zunächst der Zeitpunkt des Vertragsschlusses für die Entstehung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung maßgeblich. Die Verjährungsfrist für synallagmatisch verknüpfte vertragliche Ansprüche auf Leistung und Gegenleistung bei einem Grundstückskaufvertrag beginne aber erst mit der Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs. Der Anspruch der Käuferin auf Eigentumsverschaffung sei nur dann entstanden, wenn er tatsächlich fällig geworden sei. Angesichts der bereits bei Vertragsschluss getroffenen vertraglichen Vereinbarung sei dies hier erst zu einem späteren Zeitpunkt und nicht bei Vertragsabschluss der Fall gewesen. Diesen Zeitpunkt muss das OLG jetzt gesondert prüfen.