Befall des Grundstücks mit Japan-Knöterich ist ein Mangel

Ein Beitrag von RAin Christiane Pohl (FAin für Bau- und Architektenrecht)

Nach dem Urteil des Landgerichts Rostock vom 01.03.2024, Az. 2 O 475/22, stellt der Befall eines Grundstücks mit Japan-Knöterich als invasive Art einen Mangel des Gemeinschaftseigentums dar. Der Erwerber einer Eigentumswohnung kann deswegen ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Zahlungsanspruch des Bauträgers geltend machen.

Die Klägerin als Bauträgerin forderte den restlichen Erwerbspreis aus einem mit dem Beklagten geschlossenen Bauträgervertrag über eine Eigentumswohnung und Kfz-Stellplatz. Der Erwerber nahm das Gemeinschaftseigentum ab, jedoch wurde im Abnahmeprotokoll festgehalten, dass die Außenanlagen z.B. Rasenflächen und Heckenflächen mit japanischen Staudenknöterich kontaminiert sind und der Erwerber sich bezüglich des Mangels ausdrücklich seine Rechte vorbehält. Mit der Klage machte die Klägerin einen Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 45.686 € nebst Zinsen wegen der letzten 7. Abschlagszahlung sowie einem Sicherheitseinbehalt aus der ersten Kaufpreisrate geltend. Der Beklagte berief sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe der Klageforderung bis zur Beseitigung des Staudenknöterichs und vertrat die Ansicht, dass der Gewährleistungsausschluss des Bauträgervertrages dem nicht entgegenstehe, da durch den Befall des Grundstücks mit Japan-Knöterich die Bodenqualität im Hinblick auf die Errichtung des Bauwerks beeinträchtigt sei.

Das Landgericht Rostock hat in seinem Urteil vom 01.03.2024 den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 45.686 € zu zahlen, und zwar Zug um Zug gegen Entfernung des Japan-Knöterichs auf dem Grundstück der Wohnungseigentumsanlage. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen.

Nach Ansicht des Landgerichts Rostock hat die Klägerin aus §§ 650 u Abs. 1, 631 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung des restlichen noch ausstehenden Erwerbspreises. Der Anspruch ist fällig, da der Beklagte ausdrücklich die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklärte. Für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums komme es allein auf die jeweiligen Erklärungen der Wohnungseigentümer an. Der Zahlungsanspruch sei jedoch nur Zug um Zug gegen Entfernung der auf dem Grundstück befindlichen Stauden des Japan-Knöterichs durch die Klägerin durchsetzbar, da dem Beklagten gemäß § 641 Abs. 3 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe der Klageforderung zustehe.

Das Gericht hat Beweis durch Einholen eines Sachverständigengutachtens erhoben und kam zu dem Ergebnis, dass das Grundstück einen Sachmangel im Sinne des § 633 Abs. 2 Nr. 1 BGB aufweist, da das Grundstück sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und nicht eine Beschaffenheit hat, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach Art des Werkes erwarten kann. Dies ergebe sich, so das Gericht, aus der erheblichen Ausbreitungstendenz der Rhizome des Japan-Knöterichs bei tiefgründigen nährstoffreichem, feuchtem Boden, wie er für eine gesunde Vegetation in den Rasen-, Stauden- und Gehölzflächen unerlässlich sei. Hinzu komme, dass gemäß den Feststellungen des Sachverständigen das Bundesnaturschutzgesetz die Ausbringung der Japan-Knöterich-Staude, die aufgrund ihrer Herkunft keine natürlichen Feinde habe und die Biodiversität merklich einschränke, verbiete, sodass auch unter diesem Gesichtspunkt ein Erwerber erwarten dürfe, dass das Grundstück überhaupt nicht mit dieser stark invasiven Staude, die eine enorme Wuchskraft aufweise, kontaminiert sei.

Die Gewährleistung sei auch nicht gemäß § 7 Nr. 4 des Bauträgervertrages ausgeschlossen. Gemäß Satz 3 gelte der Haftungsausschluss nicht, wenn die Beschaffenheit des Grundstücks zu Sachmängeln am Bauwerk führe. Von letzterem sei aufgrund des Umstandes, dass eine Ausbreitung des Japan-Knöterichs unter guten Wuchsbedingungen zu Belagsdurchbrüchen beim Rasenfugenpflaster im Bereich der Grundstückszufahrt und auch an der mit Schotterrasen hergestellten Feuerwehrzufahrt führen könne, auszugehen.

Zur Mangelbeseitigung sei es gemäß den Feststellungen des Sachverständigen erforderlich, sämtliche Anteile der auf dem Grundstück befindlichen Japan-Knöterich-Stauden zu entfernen und Neuaustriebe zu verhindern.

Der Beklagte gehe davon aus, dass das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten der Höhe der Klageforderung entspreche. Die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin habe nicht behauptet, dass der Mängelbeseitigungsaufwand geringer ausfallen werde.

Letztlich kam das Landgericht Rostock zu dem Ergebnis, dass der Zahlungsanspruch nur Zug um Zug gegen Entfernung des Japan-Knöterichs durchsetzbar ist und wegen des Leistungsverweigerungsrechts auch keine Zinspflicht besteht. Die Kosten des Rechtsstreits hat das Gericht gegeneinander aufgehoben, jedoch die Kosten der Beweisaufnahme davon ausgenommen und entschieden, dass die Klägerin diese alleine zu tragen hat.

Das OLG Rostock hat am 12.02.2025, Az. 4 U 34/24, die Berufung zurückgewiesen. Das Urteil des Landgerichts Rostock ist damit rechtskräftig.