Aufrechnung mit Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
von Lieb Rechtsanwälte
Ein Beitrag von RAin Nicola Kastner-Hippel
Muss ein Vermieter trotz vom Mieter hinterlassener Schäden in der Wohnung die Kaution in voller Höhe zurückzahlen, wenn er den Mieter zunächst zur Beseitigung der Schäden aufgefordert hat und erst nach Ablauf der Verjährungsfrist stattdessen Schadensersatz verlangt und mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verrechnet? Über diese Frage hat der BGH mit Urteil vom 10.07.2024 (VIII ZR 184/23) entschieden.
Die Klägerin des Verfahrens verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses über eine Wohnung die von ihr gestellte Kaution i.H. von 780.-€ zurück. Im Rahmen der Abrechnung der Kaution – mehr als 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung – erklärte der Vermieter die Aufrechnung mit streitigen Schadensersatzansprüchen, die der Höhe nach den Betrag der Kaution überstiegen.
Die Klägerin und ehemalige Mieterin berief sich auf § 548 I BGB; danach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten. Nach der gesetzlichen Regelung beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Die Vorinstanzen verurteilten den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution; der BGH hat das Urteil aufgehoben und an das LG zurückverwiesen.
Nach seiner Auffassung ist eine im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede so auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich wegen bestehender Schadensersatzansprüche durch Aufrechnung mit der Kaution befriedigen zu können, nicht daran scheitern solle, dass er vor Ablauf der Verjährungsfrist noch Wiederherstellung der beschädigten Sache verlangt hat und erst nach Fristablauf Schadensersatz geltend macht und verrechnet.
Das LG muss jetzt, nachdem die Einrede der Verjährung nicht greift, prüfen, ob und in welcher Höhe Schadensersatzansprüche bestehen.