Adressangabe einer Mietwohnung im Impressum einer Internetseite stellt allein noch keine gewerbliche Tätigkeit dar

Ein Beitrag von RAin Christiane Pohl (FAin für Bau- und Architektenrecht)

Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 19.12.2025, Az. 49 C 213/25 entschieden, dass die Adressangabe einer Mietwohnung im Impressum auf einer Internetseite allein noch keine gewerbliche Tätigkeit darstellt und die Kündigung des Vermieters wegen nicht genehmigter gewerblicher Nutzung einer Wohnung unwirksam ist.

Der Vermieter klagte auf geräumte Herausgabe einer an den Beklagten vermieteten Ein-Zimmer-Wohnung in Hamburg mit einer Wohnfläche von ca. 43 m². Der Beklagte gab bei Abschluss des Mietvertrages an, Stadtführer zu sein, was auch Eingang in den Vertrag fand. Der Klägers stellte später fest, dass die Wohnadresse des Beklagten auf einer Internetseite angegeben ist mit dem Hinweis, dass der Beklagte selbst Reiseführer sei und die Onlinepräsenz betreibe und mahnte dies daraufhin als Gewerbetätigkeit gegenüber dem Beklagten ab. Nachdem der Beklagte der Abmahnung widersprochen hatte, kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt, spätestens jedoch zum 28.02.2025. Begründet wurde die Kündigung mit der gewerblichen Tätigkeit des Beklagten als Reiseführer in der Wohnung. Zudem hat der Kläger den Mietvertrag später noch wegen arglistiger Täuschung angefochten, da der Beklagte von vornherein die gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung schon bei Mietvertragsabschluss beabsichtigt habe.

Der Beklagte vertrat im Klageverfahren die Ansicht, dass eine gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung nicht vorliege und führte unter anderem an, dass die Adresse als reine Post- bzw. Rechnungsadresse genutzt werde, zumal der Treffpunkt für die Stadtrundgänge regelmäßig am Rathausmarktplatz sei, er Mitarbeiter nicht angestellt habe, die selbständigen auf Auftragsbasis tätigen Stadtführer sich zu keinem Zeitpunkt in der Mietsache aufhalten würden und es auch keine Laufkundschaft gebe. Außerdem beruhe die Angabe der Adresse im Impressum des Onlinedienstes auf einer gesetzlichen Verpflichtung.

Das Amtsgericht Hamburg hat die Klage abgewiesen. Nach Ansicht des Gerichts fehlt es vorliegend an einer rechtlich wirksamen Kündigung und damit einem Räumungsanspruch gemäß §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 1 BGB. Die vom Kläger monierte Tätigkeit des Beklagten falle unter den Begriff des Wohnens. Ohne besondere Vereinbarung dürfe ein Mieter in der Wohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung trete. Ebenso gelte dies für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erfordern, noch irgendwelche Störungen verursachen, wie etwa Schriftstellerei, Malerei oder auch eine Erfinder- oder Konstrukteurstätigkeit sowie ähnliche Berufe, bei denen typisch sei, dass die Berufsausübung in der Wohnung erfolge, ohne nach außen in Erscheinung zu treten. Das Amtsgericht Hamburg stützt sich in dem Zusammenhang auf ein Urteil des BGH vom 14.07.2009, Az. VIII ZR 165/08 (BGH NJW-RR 2009, 1311, Rn. 14) und führt aus, dass Entsprechendes der BGH auch angenommen habe bei der Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder der Telearbeit eines Angestellten. Es sei insoweit vorliegend nicht ersichtlich, dass die Tätigkeit des Beklagten darüber hinaus gehe. Die Angabe der Adresse der Mietwohnung im Impressum besagt nach Ansicht des Amtsgerichts Hamburg letztlich auch nichts über eine etwaige gewerbliche Tätigkeit, da sämtliche Gewerbetreibenden oder Freiberufler, die ihre Tätigkeit üblicherweise ohne Büro ausüben, nichts anderes übrig bleibe, als gegenüber Ämtern oder auch über ein Impressum einer Internetpräsenz ihre Wohnanschrift anzugeben. Zudem handele es sich typischerweise um eine selbständige Tätigkeit, die als solche auch vom Beklagten nicht bei der Anmietung verheimlicht worden sei. Die telefonische Vereinbarung von Terminen, dazu Schreiben von Rechnungen oder sonstigen Postverkehr sei keine nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeit, auch die vom Beklagten zur Akte gereichten Fotos des Inneren der Wohnung würden keine Gestaltung aufweisen, die für eine Berufstätigkeit in der Wohnung spreche.

Auch komme es, so das Gericht, entgegen der Auffassung des Klägers nicht darauf an, dass der Beklagte nachzuweisen habe, dass die nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Tätigkeit unbeachtlich sei. Es fehle insoweit bereits an der erforderlichen Außenwirkung für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit, erst diese führe zur Beweislast der Mieterseite für die Unerheblichkeit.
Eine Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung hat das Gericht abgelehnt.

Die Räumungsklage des Vermieters hatte damit keinen Erfolg.