Zum Vorkauf, §§ 463 f, 577 BGB

Ein Beitrag von RA Dr. Klaus Lieb, FA für Medizinrecht, FA für Handels- und Gesellschaftsrecht

 

Der Vorkaufsberechtigte muss keinen höheren Preis bezahlen als der Erstkäufer.

Dem vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23.02.2022 – VIII ZR 305/20 – zu entscheidenden Fall lag sinngemäß folgende Preisabrede zugrunde:

Die Parteien gehen davon aus, dass Bemessungsgrundlage des Wohnkaufpreises in Höhe von € 163.266,67 die Lieferung des Wohnungseigentums ohne Mietverhältnis mit einem Dritten ist. Der Kaufgegenstand ist derzeit vermietet. Es gilt ohne Mietverhältnis mit einem Dritten zu liefern. Wird das Wohnungseigentum mit dem laufenden oder einem anderen Mietverhältnis geliefert, ändert sich der Kaufpreis um 10 % für das Wohnungseigentum, mithin auf € 146.940,00.

Der BGH hält wie auch die Vorinstanz diese Preisabrede für unzulässig. Die in einem Kaufvertrag, so der BGH, über einen mit einem Vorkaufsrecht des Mieters belastete Eigentumswohnung zwischen dem Verkaufsverpflichteten (Verkäufer) und dem Dritten (Erstkäufer) getroffene Abrede, wonach der Verkaufsberechtigte (Mieter) einen höheren Preis zu bezahlen hat als der Erstkäufer, stelle eine in Bezug auf den höheren Preis unzulässige und deshalb insoweit unwirksame Vereinbarung zu Lasten Dritter dar. Dies gelte auch dann, wenn der Erstkäufer den höheren Kaufpreis nur unter bestimmten engen Voraussetzungen zu entrichten habe, während der Verkaufsberechtigte diesen bei Ausübung des Vorkaufsrechts stets schulde.

Der BGH erteilte damit der in der Rechtsprechung und im Schrifttum teilweise vertretenen Gegenansicht eine Absage, wonach für vermietete Wohnungen regelmäßig nur ein niedrigerer Kaufpreis als für unvermietete Wohnungen zu erzielen sei und dieser Umstand die Vereinbarung einer differenzierten Preisabrede, bei der die Kaufpreiserhöhung vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig gemacht werde, rechtfertige.