Miet- und Pachtzahlungen bei coronabedingten Gaststättenschließungen

Ein Beitrag von RAin Nicola Kastner-Hippel

Das OLG Frankfurt/Main hat in zwei Entscheidungen die Position der Vermieter/Verpächter gestärkt und sowohl einem Verlangen nach Mietminderung als auch einer außerordentlichen Kündigung eine Absage erteilt.

 

Im ersten Fall begehrte die Betreiberin eines Restaurants die Feststellung dass sie für die Zeit, in der das Lokal coronabedingt nicht betrieben werden konnte, nicht zur vollen Zahlung des Mietzinses verpflichtet war. Das Klagebegehren blieb in zwei Instanzen erfolglos.

Die Mietsache sei, so das OLG, nicht mangelhaft gewesen. Der Vermieter schulde lediglich die Möglichkeit, in den Räumen den Betrieb zu dem vereinbarten Zeck zu führen, aber nicht die Überlassung des Betriebes. Die durch den Vermieter geschuldete Leistung sei nicht unmöglich gewesen. Das Verwendungsrisiko trage der Mieter.

Im konkreten Fall könne das Herabsetzungsverlangen auch nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage gestützt werden. Hier seien die wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragspartner zu berücksichtigen. In diesem Fall habe der Vermieter erhebliche Darlehensverpflichtungen zu tragen, so dass im Ergebnis die Herabsetzung der Miete dem Vermieter nicht zumutbar sei.

 

In einem weiteren Verfahren hatte eine Pächterin den Vertrag wegen der behördlichen Untersagung, Gäste zu bewirten, im März 2020 außerordentlich gekündigt, das Lokal geräumt und die Zahlungen eingestellt.

Das LG wies die Zahlungsklage der Verpächterin ab; die hiergegen eingelegte Berufung der Verpächterin war erfolgreich.

Das OLG entschied, dass die pandemiebedingten hoheitlichen Beschränkungen keine außerordentliche Kündigung rechtfertigten. Sie beträfen das Verwendungsrisiko des Pächters, aber nicht die Gebrauchsgewährungspflicht des Verpächters. Auch hier schulde der Verpächter lediglich die Überlassung der Räume in einem entsprechenden Zustand, nicht aber des Betriebes. Ein Pachtvertrag sei nicht anders zu behandeln als ein Mietvertrag.

Es bestehe des weiteren kein Anspruch auf Minderung des Pachtzinses wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Diese sei zum einen nie verlangt worden, zum anderen müsse die Zahlung für den Pächter unzumutbar sein. Dies sei anhand von Umsatzeinbußen, staatlichen Hilfen, etwaigen Einsparungen etc. zu belegen. Nachdem die Pächterin den Betrieb eingestellt hatte, bevor die Betriebsbeschränkungen Auswirkungen auf das Geschäft haben konnten, sei hierzu eine Feststellung nicht möglich.

 

In beiden Fällen wurde die Revision zugelassen (AZ 2 U 147/20 und AZ 2 U 18/21).