Ladenschließung im „Lockdown light" - Mietminderung ja oder nein?

Der „Lockdown light“ zwingt Gastronomen, Fitnessstudios und etliche andere Betriebe mit Publikumsverkehr wieder in den absoluten Stillstand. Wie bereits im Frühjahr fallen Einnahmen aus, die meisten Ausgaben fallen trotzdem an. Zu diesen Ausgaben gehört auch die Miete für Räumlichkeiten des Betriebs, die während erzwungener Schließungen bestenfalls als überdimensionierte Lagerflächen dienen können, im Grunde jedoch häufig nutzlos sind während der Schließung. Ist der (volle) Anspruch auf Mietzahlung dann noch gerechtfertigt? Sollten nicht auch die Vermieter die große Last der Zwangsschließungen mittragen und Mietminderung in Kauf nehmen müssen? Ist die erzwungene Schließung ein Mangel der Mietsache?

In der Rechtsprechung deutscher Gerichte werden diese Fragen nicht einheitlich beantwortet. Bislang sind nur erstinstanzliche Urteile der Landgerichte veröffentlicht worden. Höchstrichterliche Rechtsprechung steht noch aus. Wie so oft muss die Antwort daher lauten: Kommt drauf an.

Die verschiedenen Entscheidungen der Landgerichte fallen im Ergebnis recht unterschiedlich aus. Auf den ersten Blick scheinen innerhalb der Rechtsprechung differierende Ansichten zu bestehen. Bei näherer Betrachtung zeigt sich jedoch die Tendenz, dass der Entscheidung maßgeblich der vereinbarte Zweck des Vertrags zugrunde gelegt wird und die Frage zu klären ist, ob eine Nutzung des Mietobjekts in irgendeiner Form im Rahmen des Vertragszwecks möglich ist oder ob die staatlichen Anordnungen jede Form des vertragsgemäßen Gebrauchs unmöglich machen. Ist der Vertragszweck sehr weit gefasst, stehen die Chancen auf Mietminderung schlecht. Ist die vereinbarte Nutzung des Mietobjekts sehr genau und eng definiert, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass die staatlichen Anordnungen das Mietobjekt auch hinsichtlich aller alternativen Nutzungsarten im vereinbarten Rahmen (vorübergehend) unbrauchbar machen.

Als weiteres Kriterium ist die Frage denkbar, ob der Mieter infolge der Zwangsschließung in seiner Existenz bedroht wird, wenn die Miete nicht gemindert wird. Aus einer solchen Härte einen Anspruch gemäß § 313 Abs. 1 BGB auf Vertragsanpassung wegen unvorhergesehener Störung der Geschäftsgrundlage abzuleiten, weil die existenzbedrohende Zahlung der vollen Miete unzumutbar ist, erscheint jedenfalls denkbar. Die Gerichte verhalten sich dabei bislang allerdings zurückhaltend. Darauf werden sich Mieter wohl bestenfalls in Extremfällen berufen können. Eine verlässliche Argumentationsgrundlage ist die Existenzbedrohung jedenfalls nicht.