Beeinflussung der Kaufentscheidung beim Immobilienkauf

Ein Beitrag von RAin Nicola Kastner-Hippel

Nach einer Entscheidung des BGH kann der Käufer einer Immobilie bis zur notariellen Beurkundung des Vertrages durch öffentliche Äußerungen des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache bei der Entscheidung, den Vertrag abzuschließen oder Abstand zu nehmen, beeinflusst werden  (Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 119/20).

Die Käuferin einer Immobilie mit zwei Mehrfamilienhäusern  nahm die ehemalige Eigentümerin und deren Gesellschafter auf Schadensersatz in Anspruch. Im Kaufvertrag war die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Nach dem Vertrag war der Käuferin bekannt, dass das Objekt seit 3 Jahren entmietet und ohne Heizung war und darüber hinaus pro Gebäude nur 4 Wohneinheiten genehmigungsfähig waren. Nachdem die Käuferin die Immobilien besichtigt hatte, berichtete sie dem Makler per Mail von ihrer Kaufbereitschaft. Dieser teilte ihr daraufhin mit, dass die Verkäuferin das Angebot angenommen habe und übersandte der Käuferin einen Prospekt und die “Visualisierung“ einer ursprünglich geplanten Umbaumaßnahme. Dass die hierfür erteilte Baugenehmigung bereits abgelaufen war, war der Käuferin bekannt.

Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Die Visualisierung, bei der Bebauungsmöglichkeiten für ein Grundstück bildlich dargestellt werden, stelle eine öffentliche Äußerung der beklagten Verkäuferin dar. Die Käuferin konnte erwarten, dass die Sanierung der Mehrfamilienhäuser möglich war. Die Illustration habe ihre Kaufentscheidung gem. § 434 I 3 Hs.2 BGB beeinflussen können. Hier sei nicht der Zeitpunkt des Kaufentschlusses, sondern derjenige der notariellen Beurkundung maßgeblich.