Bauträgervertrag: Eigenes Abnahmerecht des Erwerbers beim Gemeinschaftseigentum

Ein Beitrag von RA Dr. Klaus Lieb, FA für Medizinrecht, FA für Handels- und Gesellschaftsrecht

Jeder Erwerber von Wohnungseigentum, auch der Nachzügler, hat einen eigenen individuellen Anspruch auf Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Die Abnahme kann nicht durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen, da dieser hierzu nach der Rechtsprechung des BGH die Beschlusskompetenz fehlt. Soweit Erwerberverträge vorsehen, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger als Erstverwalter, eines Sachverständigen oder eines Abnahmeausschusses erfolgt, sind solche Regelungen nach ständiger Rechtsprechung unwirksam. Der Erwerber ist jedoch bei solchen Regelungen ausreichend geschützt, wenn vertraglich bestimmt wird, dass der Verwalter die Abnahme stellvertretend für den Erwerber erklären soll, der Erwerber aber die erteilte Vollmacht widerrufen, an der Begehung mit dem Sachverständigen selbst teilnehmen und über die Abnahme entscheiden kann.

Nach einer Entscheidung des OLG Köln sollen in Fällen fehlender oder unwirksamer Abnahme die Erfüllungsansprüche der Erwerber zehn Jahre nach Vertragsschluss verjähren. Das Oberlandesgericht Hamm vertritt die gegenteilige Auffassung, wonach   eine Verjährung der Erfüllungsansprüche für Mängel des Werks nicht eintritt, solange das Werk nicht abgenommen ist.

Tipp:

In älteren Bauträgerverträgen finden sich immer wieder unwirksame Regelungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Werden nach Jahren Mängel am Gemeinschaftseigentum festgestellt, können diese nach der Entscheidung des OLG Hamm aufgrund der fehlerhaften Abnahme auch nach Ablauf der im Vertrag geregelten Gewährleistungsfrist verfolgt werden.